Важливою частиною процесу купівлі квартири є попередній договір і пов’язаний з ним депозит. Розуміння різниці між заставою та першим внеском, а також знання юридичних аспектів цих понять дозволить вам приймати виважені рішення та уникати дорогих помилок. Тож давайте пояснимо все, що вам потрібно знати про завдаток за квартиру.
Скористайтеся безкоштовною консультацією фахівця!
Розрахунки, переговори з банком, визначення суми першого внеску за житло – завдання, які викликають у вас багато тривоги і невпевненості? Якщо це так, то найкраще почати співпрацювати з експертами з іпотечного кредитування. Зустрічайте Entremise. Ми – команда досвідчених експертів, які спеціалізуються на іпотеці та комплексному процесі купівлі нерухомості, в тому числі квартир. Ми можемо надати вам професійну підтримку на кожному етапі угоди, від вибору правильної іпотечної пропозиції до завершення покупки.
На ринку фінансових послуг нас відрізняє індивідуальний підхід до кожного клієнта та комплексний аналіз його ситуації. Важливо, що ви можете розраховувати на нашу підтримку не тільки у виборі найвигіднішого іпотечного кредиту. Також ми допоможемо вам у переговорах з банками та забудовниками. Крім того, ми пропонуємо суттєву підтримку в питаннях, пов’язаних з попереднім договором і завдатком. Перевірте деталі нашої пропозиції.
Що таке завдаток і яка його роль у попередньому договорі?
Завдаток – це певна грошова сума, яку покупець надає продавцю при укладанні попереднього договору купівлі-продажу нерухомості. Він виступає в якості забезпечення інтересів обох сторін угоди і є формою гарантії того, що договір буде виконаний.
Завдаток призначений для того, щоб мотивувати обидві сторони виконувати умови договору і завершити угоду до узгодженої дати. У разі укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири, завдаток є частиною ціни нерухомості і зараховується на рахунок покупця.
Якщо договір виконується відповідно до домовленостей, застава включається у вартість квартири. З іншого боку, якщо одна зі сторін не виконує договір, завдаток виступає своєрідним фінансовим “штрафом”.
Юридичні аспекти депозиту
Завдаток – це правовий інститут, який регулюється Цивільним кодексом. Це надає йому особливого значення в операціях з нерухомістю. Стаття 394 Цивільного кодексу встановлює основні засади завдатку, його правові наслідки та наслідки невиконання договору сторонами.
Депозит – це не перший внесок!
Депозит і перший внесок – це терміни, які дуже часто використовують як взаємозамінні люди, зацікавлені в купівлі нерухомості. Це абсолютно неправильно, оскільки насправді це дві різні форми авансового платежу. Хоча обидва вони сплачуються до завершення угоди, їхні функції та юридичні наслідки суттєво відрізняються.
Депозит виступає як гарантія та стимул для обох сторін, тоді як перший внесок – це просто частковий платіж у рахунок майбутньої ціни.
Розуміння різниці між депозитом і першим внеском має фундаментальне значення для безпечного завершення угоди з купівлі житла. Чому? Вибір тієї чи іншої форми першого внеску може суттєво вплинути на ваші права та обов’язки у разі виникнення будь-яких ускладнень або відмови від договору.
Перший внесок та аванс – відмінності та схожість
- Завдаток юридично регулюється статтею 394 Цивільного кодексу, авансовий платіж не має чіткого правового регулювання.
- Депозит має забезпечувальну функцію, аванс є лише частиною платежу.
- У разі невиконання контракту депозит може бути втрачений або подвоєний; авансовий платіж, як правило, повертається.
- Депозит мотивує обидві сторони завершити транзакцію, аванс не має такого ефекту.
- Обидві форми зараховуються до вартості нерухомості після підписання договору.
Чому сплачується застава?
Перш за все, завдаток захищає сторони угоди від невиконання договору іншою стороною. Тобто для вас, як покупця, це гарантія того, що продавець не відмовиться від угоди або не продасть квартиру комусь іншому. Для продавця, з іншого боку, це захист від ситуації, коли покупець відмовляється від покупки в останню хвилину.
Депозит також виконує стимулюючу функцію. Він заохочує обидві сторони дотримуватися умов договору і завершити угоду. Для покупця він є своєрідним доказом серйозних намірів і готовності придбати нерухомість. Для продавця прийняття авансового платежу означає зобов’язання продати квартиру конкретній особі на узгоджених умовах.
Якою має бути сума депозиту?
Розмір завдатку при купівлі квартири чітко не визначений законодавством. Прийнято вважати, що завдаток становить від 5% до 10% від вартості нерухомості, хоча на практиці це може бути сума, про яку сторони угоди домовляються індивідуально.
При визначенні розміру першого внеску слід враховувати кілька факторів. По-перше, завдаток має бути достатньо високим, щоб ефективно мотивувати обидві сторони до завершення угоди. З іншого боку, він не повинен бути занадто високим, оскільки це може стати надмірним тягарем для покупця, особливо якщо він планує фінансувати покупку за допомогою іпотеки.
Порада від іпотечного експерта
Визначаючи суму завдатку, дотримуйтесь принципу золотої середини. Зазвичай завдатку в розмірі 5-10% від вартості нерухомості достатньо, щоб забезпечити інтереси обох сторін і при цьому не бути занадто великим фінансовим тягарем для покупця. Найголовніше, щоб сума завдатку була обґрунтованою і пропорційною ціні квартири.
Попередній договір купівлі-продажу квартири – що він повинен містити?
Попередній договір повинен містити всі істотні елементи майбутнього договору купівлі-продажу. Правильно складений попередній договір зводить до мінімуму ризик непорозумінь і потенційних конфліктів у майбутньому.
Існує готовий типовий попередній договір, який містить всі необхідні елементи та захищає інтереси обох сторін. Варто ним скористатися.
Елементи, які повинен містити попередній договір
- Реквізити сторін договору (покупця і продавця).
- Детальний опис нерухомості (адреса, кадастровий номер, площа).
- Вартість нерухомості та умови оплати.
- Сума та дата сплати депозиту.
- Кінцевий термін укладення Обіцяної угоди.
- Умови виведення коштів.
- Процедури роботи з невиконанням зобов’язань за контрактом.
- Заяви продавця про юридичний та технічний стан об’єкта нерухомості.
- Можливі додаткові домовленості між сторонами.
Попередній договір купівлі-продажу квартири – коли його укладати?
Попередній договір купівлі-продажу квартири зазвичай укладається на ранній стадії процесу купівлі нерухомості. Це момент, коли обидві сторони зацікавлені в угоді, але їм потрібен час для завершення формальностей (наприклад, пов’язаних з іпотекою) або виконання певних умов перед укладенням остаточного договору купівлі-продажу.
Як захистити депозит, щоб уникнути проблем?
Основним способом забезпечення депозиту є укладення точного та всебічного попереднього договору. У договорі має бути чітко визначена сума застави, термін її сплати та наслідки невиконання зобов’язань будь-якою зі сторін.
На думку наших експертів, варто розглянути можливість укладення попереднього договору у формі нотаріального акту. Така форма дає вам додаткову безпеку і можливість пред’явити претензії в разі невиконання договору.
Пам’ятайте!
Ретельно перевірте правовий статус нерухомості (включаючи актуальну копію земельного кадастру) перед тим, як сплатити завдаток, або доручіть це завдання експертам з іпотечного кредитування. Це допоможе вам уникнути проблем, пов’язаних з можливими обтяженнями або претензіями третіх осіб на нерухомість.
Що робити, якщо продавець або покупець не виконує договір?
Якщо одна зі сторін не виконує умови попереднього договору, інша сторона має право на певні дії. Якщо це ви не виконуєте договір, продавець може залишити собі сплачений завдаток. З іншого боку, якщо це продавець розриває договір, то ви маєте право вимагати подвійну суму завдатку.
Якщо завдані збитки перевищують суму застави, потерпіла сторона також має можливість вимагати відшкодування збитків на загальних підставах. У цьому випадку може знадобитися звернення до суду.
Експертні поради від Entremise:
- Перш ніж приймати рішення про судовий позов, завжди намагайтеся вирішити спір мирним шляхом.
- Ретельно документуйте всі домовленості та комунікації зі стороною, яка не виконує зобов’язання.
- Розгляньте медіацію як альтернативу судовому розгляду.
- Пам’ятайте про строки позовної давності (у випадку попередніх договорів – один рік від дати, коли мав бути укладений обіцяний договір).
Укладення вексельного договору – що це означає для депозиту?
Після підписання обіцяного договору застава за квартиру перестає виконувати функцію застави і стає частиною ціни нерухомості. Це означає, що сума завдатку зараховується в рахунок узгодженої ціни покупки квартири. Дуже важливо, щоб у договорі-обіцянці було чітко зазначено , що завдаток, внесений заздалегідь, є частиною ціни.
Передача права власності на нерухомість є завершальним етапом у процесі купівлі квартири, на якому депозит вже не відіграє жодної ролі. На цьому етапі всі розрахунки вже повинні бути здійснені, а депозит повністю зарахований у вартість квартири.
У разі розірвання остаточної угоди з причин, не залежних від волі сторін, завдаток повертається в повному обсязі.
Хочете дізнатися більше про депозит?
Експерти з іпотечного кредитування Entremise спеціалізуються на комплексному обслуговуванні купівлі нерухомості, включаючи перший внесок та попередні угоди. Ми можемо допомогти вам безпечно завершити всю транзакцію, від аналізу пропозицій кредиту до завершення контракту. І якщо ви запитаєте себе: чи Entremise подбає про все за мене? Відповідь ТАК! Наша діяльність включає:
- Поради щодо вибору найбільш вигідної форми забезпечення транзакції.
- Допомога в обговоренні умов попереднього договору.
- Юридичний аналіз документів, пов’язаних з придбанням нерухомості.
- Супровід в процесі отримання іпотеки.
- Комплексний супровід на кожному етапі купівлі житла.
Перегляньте нашу пропозицію та зв’яжіться з нами, заповнивши форму, доступну на веб-сайті Entremise, або скористайтеся іншими формами зв’язку, наданими у вкладці «Контакт». Ми відповімо на всі ваші запитання щодо депозиту, іпотечного кредиту та інших питань купівлі нерухомості. Запрошуємо вас.
