Kredyt hipoteczny a działalność KPiR – jak uzyskać najlepsze warunki?

Coraz więcej Polaków decyduje się na własną firmę. Według danych GUS, w Polsce działa już ponad 2,8 mln działalności gospodarczych, a liczba ta z roku na rok rośnie. Naturalną konsekwencją jest to, że coraz częściej to właśnie przedsiębiorcy pukają do drzwi banków z wnioskiem o kredyt hipoteczny. Jednak banki podchodzą do takich klientów z większą ostrożnością. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele – mniejsza przewidywalność dochodów, sposób wyliczania zdolności kredytowej czy forma opodatkowania to tylko kilka czynników, które wpływają na ocenę ryzyka. Dla banku nie liczy się tylko to, ile zarabiasz, ale jak zarabiasz, jak długo i w jaki sposób udokumentujesz ten dochód. Zastanawiasz się, czy masz możliwość uzyskania kredytu hipotecznego, prowadząc działalność rozliczaną KPiR? Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie w poniższym artykule.

Kredyt hipoteczny a działalność KPiR – podstawy, które musisz znać

Według raportu Związku Banków Polskich, w 2025 roku obserwuje się systematyczny wzrost liczby kredytów hipotecznych i ich wartości. Eksperci przewidują, że ten trend będzie się utrzymywał również w kolejnych latach. Mowa tutaj nie tylko o osobach prywatnych, ale także o przedsiębiorcach. Zacznijmy od rzeczy oczywistej: tak, prowadząc jednoosobową działalność gospodarczą, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny dokładnie tak samo jak pracownik etatowy. Bank nie dyskryminuje przedsiębiorców, jednak analizuje ich sytuację w inny, bardziej szczegółowy sposób. Pisaliśmy o tym tutaj: Czy da się dostać kredyt bez etatu?

W praktyce kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej wymaga więcej papierologii, większej transparentności i lepszego planowania finansowego. Ale jest też druga strona medalu – jeśli Twoja firma działa prężnie i regularnie przynosi zyski, masz realną szansę na wyższą zdolność kredytową niż osoba na etacie.

Entremise – Twoja pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego na działalności gospodarczej

Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza to temat, który wymaga cierpliwości, dobrej dokumentacji i znajomości bankowych procedur. Ale prawda jest taka, że nawet najlepiej przygotowany wniosek może utknąć, jeśli nie trafisz do odpowiedniej instytucji finansowej albo nie wykorzystasz wszystkich możliwości zwiększenia swojej zdolności kredytowej. Tu właśnie zaczyna się rola eksperta kredytowego Entremise.

Naszym celem jest jedno – pomóc Ci bezpiecznie i skutecznie przejść przez cały proces, aż do otrzymania kredytu. Działamy w oparciu o aktualne wymagania instytucji finansowych i wiemy, jak różne banki podchodzą do klientów prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą, rozliczających się na zasadach ogólnych, ryczałcie ewidencjonowanym czy podatku liniowym.

Minimalny okres prowadzenia działalności – kiedy bank uzna Cię za wiarygodnego klienta?

Zastanawiasz się, czy uzyskanie kredytu hipotecznego jest trudne? Nie musi takie być, jeśli dobrze przygotujesz się do całego procesu. Eksperci Związku Banków Polskich wskazują, że w 2025 roku liczba i wartość udzielanych kredytów systematycznie wzrasta, co potwierdza stabilność rynku i chęć sektora bankowego do rozpatrywania wniosków kredytowych i zawierania umów na zakup nieruchomości, także z przedsiębiorcami prowadzącymi działalność rozliczaną KPiR.

Musisz wiedzieć, że jednym z pierwszych kryteriów, które banki analizują przy wniosku o kredyt hipoteczny przedsiębiorcy, jest czas prowadzenia działalności gospodarczej. I choć nie ma tu jednego, sztywnego przepisu, w wymaganiach części banków znajdziesz informację, że Twoja działalność powinna działać co najmniej 12 miesięcy, a w wielu przypadkach – 24 miesiące. W niektórych przypadkach możesz dostać kredyt po prowadzeniu firmy przez zaledwie 3 miesiące. Dotyczy to właścicieli firm, którzy pracowali na podstawie umowy o pracę, a po jej zakończeniu przeszli na własną działalność, kontynuując współpracę z tym samym pracodawcą, w tej samej branży.

Jak banki liczą zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Jeśli miałbyś zapamiętać tylko jedną rzecz z tego artykułu, to tę: zdolność kredytowa przedsiębiorcy to absolutna podstawa decyzji banku. Możesz prowadzić firmę od dziesięciu lat, mieć świetne wyniki i wkład własny, ale jeśli zdolność kredytowa nie będzie wystarczająca, nie dostaniesz kredytu hipotecznego. Ale bez obaw – eksperci NBP wskazują, że w 2025 roku coraz więcej banków rozluźnia kryteria udzielania kredytów dla przedsiębiorców, m.in. zwiększając maksymalną kwotę finansowania oraz obniżając wymagania dotyczące zabezpieczeń. To oznacza, że jak najbardziej masz szansę uzyskać kredyt mieszkaniowy, o ile Twoja zdolność kredytowa na to pozwoli. Sprawdź, co na nią wpływa.

Co wpływa na zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Banki analizują cały pakiet danych, zanim podejmą decyzję kredytową. Najważniejsze czynniki to:

• dochód netto – czyli zysk, który zostaje Ci po odliczeniu kosztów jednej działalności gospodarczej, wysokości podatku i składek ZUS,
• stabilność przychodów – regularność wpływów na konto, sezonowość biznesu, powtarzalność zleceń,
• obecne zobowiązania – kredyty, leasingi, limity na kartach kredytowych,
• historia kredytowa – terminowość spłat wcześniejszych zobowiązań, brak negatywnych wpisów w BIK,
• profil działalności – branża, skala ryzyka (do branż ryzykownych należą m.in. branża budowlana, transport, gastronomia), potencjał rozwoju
• wiek firmy i długość współpracy z kontrahentami,
• wkład własny – jego wysokość często przesądza o decyzji kredytowej.

Forma prowadzenia działalności gospodarczej a kredyt hipoteczny – jak księga przychodów i rozchodów, ryczałt i karta wpływają na decyzję banku?

Jedna z największych pułapek, jakie czekają przedsiębiorców planujących wziąć kredyt hipoteczny, kryje się w formie opodatkowania działalności gospodarczej. To, czy rozliczasz się na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, ryczałtem czy kartą podatkową, ma ogromne znaczenie dla tego, jak bank wyliczy Twój dochód, a tym samym Twoją zdolność kredytową. Szczegóły poniżej.

Zasady ogólne i skala podatkowa

Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i rozliczasz się na zasadach ogólnych (czyli w oparciu o skalę podatkową), jesteś w oczach banku klientem “najłatwiejszym do analizy”. Wszystkie przychody i koszty są dokładnie udokumentowane w księdze przychodów i rozchodów (KPiR), a bank widzi czarno na białym, ile wynosi Twój dochód netto.

W tym modelu bank liczy dochód na podstawie takich dokumentów, jak:

• PIT-36 z poprzedniego roku (niektóre instytucje wymagają PIT-ów z dwóch lat),
• KPiR (podsumowanie ewidencji przychodów) za ostatnie 12 miesięcy,
• potwierdzenia rozliczeń z urzędem skarbowym i ZUS.

Podatek liniowy

Podatek liniowy to popularne rozwiązanie wśród przedsiębiorców, którzy osiągają wyższe dochody i chcą płacić stałą stawkę 19%. Z punktu widzenia banku oznacza to stabilność i przewidywalność, bo łatwiej oszacować dochód netto, a ryzyko skokowych zmian podatkowych jest mniejsze niż przy skali podatkowej.

Minusem jest jednak to, że instytucje nie zawsze uwzględniają wszystkie koszty tak dokładnie jak przy zasadach ogólnych. Co więcej, niektóre banki biorą pod uwagę tzw. wskaźnik obniżający zdolność kredytową, co w praktyce oznacza to, że nawet przy takich samych przychodach, klient na podatku liniowym może uzyskać nieco niższy kredyt niż ten rozliczający się według skali.

Czy ryczałt obniża zdolność kredytową?

Rozliczenie w formie ryczałtu bywa dla banków problematyczne. Wynika to przede wszystkim z faktu, że nie wykazujesz kosztów, a stawki podatkowe są bardzo zróżnicowane. Jak bank liczy zdolność kredytową ryczałtowców? W praktyce przyjmuje określony procent przychodów jako dochód netto. W zależności od branży i polityki instytucji może to być 20%, 25% albo 30%. Niestety, oznacza to, że Twoja zdolność kredytowa jest sztucznie zaniżana, mimo że realnie zarabiasz więcej.

Karta podatkowa

Mniej korzystną formą z perspektywy kredytu hipotecznego jest karta podatkowa. Bank ma tu wyjątkowo ograniczony wgląd w sytuację finansową przedsiębiorcy – nie zna przychodów, kosztów ani marży, a dochód liczony jest na podstawie deklaracji płaconego podatku. Dlatego większość instytucji podchodzi do takich wniosków bardzo ostrożnie, a niektóre wręcz odmawiają ich rozpatrzenia. W takich przypadkach najczęściej bank poprosi o dodatkowe dokumenty.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego dla przedsiębiorcy rozliczającego się KPiR

Jeśli prowadzisz firmę na KPiR, bank będzie chciał zobaczyć nie tylko roczne zeznanie podatkowe. Liczy się pełen obraz Twoich finansów – dochody, stabilność i to, że biznes faktycznie działa. Jakie dokumenty są Ci potrzebne?

Dokumenty związane z działalnością gospodarczą:

• odpis z CEIDG lub umowa spółki – potwierdzenie własności firmy,
• zaświadczenia z US i ZUS o niezaleganiu lub potwierdzenia wpłat – zwykle za ostatnie 3-6 miesięcy,
• PIT-36 lub PIT-36L z załącznikiem B – co najmniej za poprzedni rok podatkowy,
• zestawienia miesięczne z KPiR, bilans i rachunek zysków i strat – podsumowania za ubiegły rok,
• szczegółowa KPiR za ostatni miesiąc – bieżący ogląd kondycji firmy,
• ewidencja środków trwałych i stawek amortyzacyjnych – minimum za rok ubiegły.

Dokumenty wymagane od wszystkich kredytobiorców:

• wypełnione formularze bankowe – wniosek, dane osobowe, kosztorysy, oświadczenia i inne druki wymagane przez bank,
• dokument tożsamości – zazwyczaj dowód osobisty; w przypadku cudzoziemców często karta pobytu,
• dokumenty dotyczące nieruchomości – zakres zależy od tego, czy kupujesz mieszkanie czy dom oraz z jakiego rynku; warto mieć przy sobie także umowę przedwstępną.

Kredyt hipoteczny a działalność KPiR – jak zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa przedsiębiorcy to nie wyrok – można (i warto!) ją świadomie budować. Nawet jeśli dziś bank uzna, że Twoja firma zarabia za mało lub jest zbyt ryzykowna, wcale nie oznacza to, że drzwi do własnego mieszkania są zamknięte. Odpowiednie przygotowanie do procesu kredytowego często robi ogromną różnicę. Jak więc zadbać o swoją zdolność kredytową?

1. Zadbaj o stabilność finansową firmy

Dla banku najważniejsze są regularne przychody i przewidywalność finansowa. W związku z tym:

• staraj się utrzymywać względnie stały poziom przychodów miesiąc do miesiąca,
• nie wypłacaj całego zysku z firmy – pokaż bankowi rezerwy finansowe,
• podpisuj długoterminowe umowy z klientami, które zapewnią stabilne wpływy,
• unikaj sezonowych “dziur” w przychodach , a jeśli są nieuniknione, udokumentuj ich przyczyny i plan działania.

2. Zredukuj zobowiązania finansowe

Każdy kredyt, leasing, limit na karcie czy nawet debet na rachunku obniża Twoją zdolność kredytową. Bank widzi je jako stałe obciążenia. Właśnie dlatego przed złożeniem wniosku:

• spłać drobne kredyty konsumpcyjne, limity kart i pożyczki,
• jeśli to możliwe, skonsoliduj zobowiązania w jeden, tańszy kredyt,
• zamknij nieużywane karty kredytowe lub limity odnawialne,
• unikaj zaciągania nowych zobowiązań przez co najmniej 3-6 miesięcy przed złożeniem wniosku hipotecznego.

3. Zwiększ dochód, nawet chwilowo

Prowadząc działalność gospodarczą, na pewno wiesz, że wyższy dochód to wyższa zdolność kredytowa. Jeśli planujesz wniosek o kredyt hipoteczny, warto przez kilka miesięcy “podkręcić” wyniki firmy. Możesz np.:

• podnieść stawki za swoje usługi lub produkty,
• przyjmować więcej zleceń (nawet krótkoterminowych),
• ograniczyć wypłaty zysku i zostawić pieniądze w firmie,
• unikać kosztów, które można przesunąć na później.

4. Rozważ zmianę formy opodatkowania

Forma rozliczenia ma ogromne znaczenie, a jej zmiana (np. z ryczałtu na zasady ogólne) może podnieść Twoją zdolność nawet o kilkadziesiąt procent. Oczywiście, nie zawsze jest to opłacalne podatkowo, dlatego warto skonsultować decyzję z księgowym lub doradcą podatkowym. Banki szczególnie cenią transparentność – jeśli z Twojej KPiR jasno wynika, ile zarabiasz i jakie ponosisz koszty, znacznie łatwiej im pozytywnie ocenić Twój wniosek.

5. Podnieś wkład własny

Wkład własny to sygnał dla banku, że jesteś klientem o niskim ryzyku. Standardowo banki wymagają minimum 20% wartości nieruchomości, ale większy wkład oznacza lepsze warunki kredytu i często większą zdolność.

6. Zadbaj o historię kredytową

Historia kredytowa to jeden z elementów, które bank sprawdza zawsze. Jeśli do tej pory unikałeś kredytów jak ognia, BIK może nie mieć o Tobie żadnych danych, a to wcale nie jest dobra wiadomość.

Co możesz zrobić? Możesz np.:

• zbudować historię kredytową z wyprzedzeniem – np. przez kartę kredytową lub mały kredyt gotówkowy,
• zawsze spłacać zobowiązania w terminie,
• unikać opóźnień nawet o kilka dni.

Różnice między bankami – gdzie przedsiębiorca ma największe szanse?

Podejście banków do przedsiębiorców ubiegających się o kredyt hipoteczny potrafi się diametralnie różnić, zarówno pod względem wymagań formalnych, jak i metod liczenia zdolności kredytowej. Właśnie dlatego jednym z kluczowych kroków w całym procesie jest wybór odpowiedniej instytucji finansowej. Jak to wygląda w praktyce?

PKO Bank Polski

PKO BP standardowo wymaga co najmniej 12 miesięcy stażu firmy, a w przypadku bardziej ryzykownych branż, nawet 24 miesięcy. Duży nacisk kładzie na ciągłość przychodów i historię rachunku firmowego. Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie.

ING Bank Śląski

ING Bank Śląski od kilku lat uchodzi za jedną z bardziej przyjaznych instytucji dla przedsiębiorców. Często akceptuje krótszy okres prowadzenia działalności, jednak standardowo w ocenie banku najbezpieczniejsze są 24 miesiące. Warto wiedzieć, że ING ma też tendencję do indywidualnego podejścia przy branżach wysokodochodowych (np. IT, e-commerce, usługi specjalistyczne). To oznacza, że jeśli masz silne kontrakty, warto rozważyć złożenie wniosku właśnie tutaj.

Santander Bank Polska

Santander Bank Polska znany jest z bardzo szczegółowej analizy ryzyka. Zazwyczaj oczekuje minimum 12 miesięcy działalności, ale duże znaczenie ma tu profil branży. Wysoko punktowane są sektory usług profesjonalnych, IT i medycyna. Bank dużą wagę przykłada też do historii kredytowej i przepływów finansowych. Jeśli firma miała w przeszłości opóźnienia w płatnościach, szanse na kredyt mogą się znacząco obniżyć.

Bank Ochrony Środowiska (BOŚ Bank) i Alior Bank

BOŚ Bank oraz Alior Bank często są wybierane przez przedsiębiorców, którzy mają nietypową sytuację finansową lub specyficzną formę rozliczenia. BOŚ bywa bardziej otwarty na klientów z krótszym stażem, o ile mogą oni przedstawić długoterminowe kontrakty. Z kolei Alior Bank jest jednym z najbardziej przychylnych banków dla klienta rozliczającego się na bazie ryczałtu. Znany jest z wyliczania dochodu na bardzo wysokim poziomie w stosunku do konkurencji.

Kredyt mieszkaniowy a działalność KPiR – zaufaj Entremise

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego prowadząc własną działalność gospodarczą jest możliwe. Warto jednak pamiętać o tym, że banki naprawdę szczegółowo wszystko sprawdzają – wysokość przychodów, okres prowadzenia działalności gospodarczej, płynność finansową czy inne zobowiązania. Na szczęście nie musisz przechodzić przez to sam. Jeżeli pracujesz na własny rachunek, zaufaj wiedzy ekspertów kredytowych Entremise.

Pomagamy przedsiębiorcom zwiększyć swoją zdolność kredytową, wybrać odpowiedni bank i przygotować wniosek od A do Z. Niezależnie od tego, czy prowadzisz firmę od roku, czy od dekady, wiemy, jak sprawić, by Twoje szanse na pozytywną decyzję kredytową były jak największe. Nie trać czasu na domysły i nerwy – pozwól, że zajmiemy się tym za Ciebie. Dzięki naszej wiedzy, doświadczeniu i znajomości procedur bankowych droga do własnego mieszkania stanie się znacznie krótsza, prostsza i spokojniejsza!