Zastanówmy się więc, czy deweloper może zerwać umowę bez poważnych konsekwencji i postawić Cię w trudnej sytuacji. Niestety, takie sytuacje zdarzają się coraz częściej, szczególnie gdy ceny mieszkań rosną i deweloperowi opłaca się sprzedać lokal komuś innemu za wyższą cenę. Jednak polskie prawo nie pozostawia nabywców bez ochrony. Ustawa deweloperska precyzyjnie określa kiedy i w jakich okolicznościach może dojść do zerwania umowy deweloperskiej. Znajomość tych przepisów może uchronić Cię przed poważnymi stratami finansowymi i prawną batalią z deweloperem. W tym artykule eksperci od kredytów hipotecznych wyjaśnią dokładnie, jakie masz prawa jako nabywca mieszkania i jak skutecznie bronić swoich interesów.
Prawo do odstąpienia od umowy
Zacznijmy od istotnej sprawy, o której wielu kupujących mieszkania często nie wie:
Prawo do odstąpienia od umowy to ważny mechanizm ochronny w umowach deweloperskich. Może wynikać bezpośrednio z zapisów umowy lub przepisów prawa.
Gdy mówimy o umownym prawie odstąpienia, mamy na myśli postanowienie, które umożliwia jednej lub obu stronom odstąpienie od umowy w określonym terminie. Takie postanowienie musi zawierać jasno określony termin, w którym będziesz uprawniony do złożenia oświadczenia o odstąpieniu.
Ustawowe prawo odstąpienia działa nieco inaczej. Wynika wprost z przepisów i nie wymaga specjalnych zapisów w umowie. Przykładowo, zgodnie z art. 27 ustawy o prawach konsumenta, jeśli zawarłeś umowę na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa, możesz w terminie 14 dni odstąpić od niej bez podawania przyczyny i bez ponoszenia kosztów. To prawo szczególnie chroni konsumentów przed pochopnymi decyzjami zakupowymi.
Masz pytania lub potrzebujesz pomoc?
Może chcesz żebyśmy zadzwonili?
Zostaw kontakt do siebie:
Zapraszamy do kontaktu z naszym biurem:
Rozwiązanie umowy deweloperskiej a ochrona praw nabywcy
Ustawa deweloperska zapewnia szeroką ochronę praw nabywcy, wzmacniając jego pozycję na rynku pierwotnym. Kluczowym elementem tej ochrony jest obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, co gwarantuje nabywcę prawa własności w przypadku wywiązania się z zobowiązań finansowych.
Deweloper jest zobowiązany do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego, który powinien zawierać szczegółowe dane dotyczące inwestycji. W przypadku niespełnienia przez dewelopera swoich zobowiązań w terminie określonym w umowie nabywca zachowuje roszczenia o zapłatę tytułu kary umownej oraz może wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia nakładającego na dewelopera obowiązek przeniesienia własności.
Dzięki tym regulacjom nabywcy mają realne narzędzia do ochrony swoich interesów i przeciwdziałania nieuczciwym praktykom na rynku nieruchomości.
Odstąpienia od umowy deweloperskiej
Odstąpienie od umowy deweloperskiej to złożony temat, który wymaga dokładnego zrozumienia.
Możesz odstąpić od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej, jeśli spełnione są określone warunki.
Pierwszym z nich jest sytuacja, gdy umowa deweloperska nie zawiera informacji określonych we wzorze określonym przez ustawę deweloperską. Każda umowa musi zawierać konkretne elementy, a ich brak daje Ci prawo do odstąpienia.
Kolejną przesłanką jest niezgodność informacji w umowie deweloperskiej z prospektem informacyjnym lub załącznikami. Jeśli deweloper podał w umowie inne dane niż te, które znajdziesz w prospekcie, masz podstawę do odstąpienia od umowy. Również w przypadku, gdy deweloper nie doręczył nabywcy prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, przysługuje Ci prawo odstąpienia. Prospekt informacyjny to kluczowy dokument, który zawiera dane identyfikacyjne dewelopera, informacje o jego doświadczeniu oraz szczegóły dotyczące nieruchomości.
Ustawa przewiduje także możliwość odstąpienia, gdy informacje z prospektu informacyjnego i załączników są niezgodne ze stanem faktycznym. Przykładowo, jeśli okaże się, że stan prawny nieruchomości jest inny niż przedstawiony w dokumentach, masz pełne prawo do rezygnacji z umowy.
Dodatkowo możesz odstąpić od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminu określonym w umowie, w którym miało nastąpić przeniesienie własności mieszkania. W takiej sytuacji musisz najpierw wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie tego prawa.
Odstąpienie od umowy przez dewelopera
Deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli nabywca nie spełni świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości przewidzianej w umowie, mimo wcześniejszego wezwania do zapłaty.
W takim przypadku deweloper musi wystosować pisemne wezwanie do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli nabywca nadal nie spełni świadczenia pieniężnego, deweloper zyskuje prawo do odstąpienia od umowy.
Kary umowne w umowie deweloperskiej
Kary umowne w umowach deweloperskich pełnią funkcję uproszczonego odszkodowania i stanowią istotne zabezpieczenie Twoich praw jako nabywcy. Najczęściej dotyczą one opóźnienia w przeniesieniu własności mieszkania, czyli sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje terminu określonego w umowie. Wysokość kary umownej zależy od uzgodnień między stronami umowy. Może być określona kwotowo lub jako procent wartości zobowiązania.
Konsekwencje i rodzaje kar umownych możemy podzielić następująco:
- Kary za opóźnienie w realizacji – najczęściej naliczane są za każdy dzień zwłoki podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność.
- Kary za niewykonanie zobowiązań – gdy deweloper nie spełni określonych warunków umowy w wyznaczonym czasie.
- Kary kompensacyjne – mają zrekompensować Ci poniesione koszty dodatkowe, jak wydłużenie najmu obecnego mieszkania.
- Ograniczenia wysokości kar – kary nie mogą być rażąco wygórowane, w przeciwnym razie mogą zostać uznane za nieważne.
Finansowanie mieszkania lub domu – profesjonalne wsparcie w Entremise
Kupno mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, to nie jest tylko kwestia prawna, ale przede wszystkim finansowa. W Entremise specjalizujemy się w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych i przejmujemy za Ciebie całą pracę związaną z tym procesem.
Od pierwszych kalkulacji, przez negocjacje z bankami, aż po finalizację umowy kredytowej – jesteśmy przy Tobie na każdym etapie. Nasz zespół ekspertów finansowych dba o to, by proces był szybki, przejrzysty i jak najmniej angażujący dla Ciebie, byś mógł skupić się na realizacji swoich planów mieszkaniowych.
Pierwszy raz spotykasz się z terminem “ekspert od kredytów hipotecznych”? Więcej na temat naszej ewentualnej współpracy i procesie zaciągania kredytu hipotecznego w banku przeczytasz w: Kredyt hipoteczny krok po kroku – praktyczny przewodnik dla każdego.
Odbiór mieszkania
Odbiór mieszkania to kluczowy moment w całym procesie realizacji umowy deweloperskiej, który ma ogromne znaczenie dla Twoich praw i obowiązków.
Zgodnie z art. 41 ustawy deweloperskiej, przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego przez nabywcę.
Odbiór ten następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego. Pamiętaj, że jako nabywca masz obowiązek uczestniczenia w dokonywaniu odbioru lokalu mieszkalnego.
Proces odbioru mieszkania wymaga szczególnej uwagi z Twojej strony, ponieważ to właśnie podczas tych oględzin możesz wykryć ewentualne wady i usterki. Potwierdzeniem, że odbiór został dokonany, jest protokół odbioru, który stanowi najważniejszy dokument dla wyrażenia ewentualnych wątpliwości nabywcy w zakresie prawidłowości wykonania prac.
Wykryte wady podczas odbioru mieszkania – co robić?
Związek między odbiorem mieszkania a odpowiedzialnością dewelopera za wady jest ściśle określony w przepisach ustawy deweloperskiej. Deweloper będzie odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia lokalu na nabywcę lub wynikły z przyczyny tkwiącej w samej nieruchomości w tej samej chwili. Zasadniczym momentem, w którym nabywca powinien dokonać wykrycia i zgłoszenia wad, jest moment odbioru lokalu mieszkalnego. Dlatego musisz skrupulatnie zapoznać się ze stanem lokalu i sporządzić wraz z deweloperem protokół odbioru nieruchomości.
Pamiętaj!
Jeżeli w wyniku oględzin lokalu wykryjesz wadę, która uniemożliwia Ci odbiór mieszkania (tzw. wadę istotną), powinieneś odmówić dokonania odbioru oraz dokonać stosownej adnotacji w protokole.
W protokole powinno także znaleźć się uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowa uznania wady istotnej. Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać Ci informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.
W przypadku skorzystania z prawa do odmowy odbioru ze względu na wadę istotną, strony umowy ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru.
Skorzystaj z darmowej konsultacji kredytowej!
Zapraszamy do kontaktu z naszym biurem:
Kompleksowe wsparcie finansowe w Entremise
W Entremise rozumiemy, że kupno mieszkania to złożony proces, który wymaga nie tylko znajomości prawa, ale przede wszystkim odpowiedniego finansowania. Dlatego oferujemy kompleksowe wsparcie w pozyskiwaniu kredytów hipotecznych, przejmując za Ciebie całą pracę związaną z tym procesem.
Nasz zespół ekspertów przeprowadzi Cię przez każdy etap – od analizy kredytowej, przez kompletowanie dokumentacji, aż po finalizację umowy z bankiem. Zapewniamy indywidualną opiekę eksperta finansowego, który zadba o to, by znaleźć dla Ciebie najlepsze rozwiązanie finansowe dostosowane do Twoich potrzeb i możliwości.
Rozpoczynamy współpracę od krótkiej, 15-minutowej rozmowy, podczas której poznajemy Twoje potrzeby i dopasowujemy odpowiednie możliwości finansowe. To doskonała okazja, aby zobaczyć, jak pracujemy, ustalić Twoje oczekiwania i wyznaczyć wspólną ścieżkę współpracy. Dzięki naszemu doświadczeniu i znajomości rynku bankowego możemy wynegocjować dla Ciebie korzystne warunki kredytowe, co w połączeniu z wiedzą o prawach nabywcy w umowach deweloperskich, daje Ci pełne bezpieczeństwo przy zakupie wymarzonego mieszkania.
